Дом, который построю сам

 

Мечта о строительстве собственного дома несмотря на экономически нестабильные времена продолжает будоражить умы многих нижегородцев. Одни хотят найти в новом жилище покой и уединение, другие - собрать в нем большую семью. Чтобы конечный результат оправдал ожидания, стоит заранее выяснить, как шаг за шагом пройти через этапы стройки.

Будущие владельцы индивидуального жилья представляют его совершенно по-разному. Кто-то хочет построить коттедж для постоянного проживания, кто-то намерен обзавестись вторым домом, где можно было бы проводить выходные и праздники. Для одной группы нижегородцев важно, чтобы дом располагался в городской черте, другая ориентирована исключительно на пригород, а третья и вовсе стремится уехать подальше от цивилизации. Но каждый из этих людей рассчитывает, что его дом будет красивым, удобным и, разумеется, относительно недорогим. Как же этого достичь?

Интерес не исчез

Интерес нижегородцев к индивидуальному жилью в последние годы постоянно возрастал, а кризис хоть и сократил спрос на этот продукт примерно на треть, но не заставил жителей мегаполиса отказаться от мысли о будущем строительстве. Многие из них и раньше были готовы переехать из квартиры в собственный дом (или обзавестись им как дополнением к городской недвижимости) и лишь на время отложили реализацию своих планов. Другие же именно сейчас приходят к пониманию того, что за городом уровень жизни может быть таким же, как в мегаполисе.

По данным опроса, проведенного в 2009 г. НП «Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства», в городских квартирах сегодня хочет жить только половина горожан, а другая половина предпочла бы индивидуальные дома за городом. Самым популярным продуктом оказался земельный участок в 8-10 соток, расположенный в Кстовском и Богородском направлениях, и дом площадью 80-150 кв. м. «Такие параметры отражают потребности большинства нижегородцев, - поясняет исполнительный директор ассоциации Шамиль Мансуров. - Три-четыре сотки их никак не устраивают, а больше десяти довольно дорого содержать. В целом же потенциальные потребители рассчитывают, что стоимость участка вместе с домом не превысит 3 млн руб. то есть сумму, сопоставимую со стоимостью 2-3-комнатной городской квартиры. Эти ценовые предпочтения подтверждают и агентства недвижимости, а также девелоперы».

Заинтересованность жителей мегаполиса в индивидуальном жилье, во-первых, объясняется тем, что в постсоветское время в регионе развивался в основном индустриальный центр (соответственно, там велось строительство многоквартирных домов), а остальным территориям уделялось гораздо меньше внимания. В последние годы ситуация менялась. Все больше горожан, мечтая о загородной жизни, намеревались поселиться в экологически чистой местности, найти там уединение, а это вело к формированию нового предложения: в нашей области начали реализовываться проекты коттеджных поселков, сформировался обширный рынок, ориентированный на индивидуальное строительство загородных домов.

Во-вторых, индивидуальное жилье со временем все-таки перестало восприниматься как элитное и очень дорогое. «Если 4-5 лет назад строительство коттеджа могли позволить себе лишь достаточно состоятельные люди, то сейчас по мере появления на этом рынке современных технологий расширяется и круг потребителей, - отмечает директор по продажам компании «ДомаНН» Максим Макарычев. - Новые разработки делают загородное жилье все более доступным».

Где бы приземлиться?

С какими же сложностями может столкнуться будущий домовладелец при осуществлении своих планов? Прежде всего ему придется решить земельный вопрос и связанную с ним проблему подключения к коммуникациям. Кроме участков в организованных поселках заветные сотки продаются во многих населенных пунктах области, а также за их пределами. «Вариантов много, - начинает перечислять г-н Мансуров. - Можно купить ветхий дом в деревне, снести его и построить на этом месте новый дом. Тогда владелец недвижимости с самого начала будет обеспечен коммунальной инфраструктурой. Можно купить участок на окраине и присоединить его к существующему населенному пункту. А можно прибрести землю в «чистом поле» и самостоятельно добиваться подключения к коммуникациям».

«Если не брать в расчет коттеджные поселки, то при выборе участка наиболее востребованы окраины небольших городов и деревень, - дополняет г-н Макарычев. - Покупатели в первую очередь обращают внимание на наличие подъездных путей, газа и электричества, поскольку их отсутствие может очень значительно увеличить сметную стоимость строительства». Кроме того, важна и удаленность от Нижнего Новгорода. Если человек собирается жить в будущем доме постоянно, то он, по словам Максима Макарычева, чаще всего останавливает свой выбор на участках, расположенных в 10-30 км от границ мегаполиса, а если намеревается строить коттедж выходного дня, радиус поиска увеличивается до 100 км и более.

Стать собственником понравившегося участка возможно двумя способами, которые, как ни странно, напрямую зависят от интенсивности индивидуального строительства в данной местности. Чем более востребована земля (а это характерно для Богородского, Кстовского, Балахнинского и Борского районов), тем более распространены вторичные продажи участков с домами или без них.

Первый способ - сделка между частными лицами - конечно, проще с точки зрения ее совершения, но дороже в плане цены. Второй способ предполагает первичные продажи - через аукцион, организованный местной администрацией. «Покупки через аукцион практикуются в достаточно отдаленных районах - Семеновском, Дальне-Константиновском, а также на севере области, - комментирует Шамиль Мансуров. - Другие претенденты на участок, выставляемый на торги, как правило, не появляются, и спустя некоторое время землю продают единственному желающему ее купить по государственной стоимости».

Разброс цен, как и самого предложения, очень велик: стоимость сотки зависит от местоположения и наличия коммуникаций. По данным Нижегородской ассоциации малоэтажного строительства, цена варьируется от 10 тыс. руб. (например, в Уренском районе) до 800 тыс. руб. за сотку (рядом с Нижним Новгородом). Причем, из-за кризиса земля подешевела не везде - в то время как стоимость одних участков снизилась примерно на 20%, другие, наиболее ликвидные, не стали оцениваться ниже.

Обеспечить дом сетями

Первым и едва ли не единственным испытанием, возникающим на пути к мечте о собственном доме, эксперты считают проблему обеспечения его коммунальными сетями. «Трудность заключается даже не в самом процессе строительства, а в получении технических условий на внешние коммуникации, - подчеркивает руководитель участка «ЛСТК» подразделения «Капитальное строительство» компании «АЛТЭКС-Строй» Андрей Корецкий. - Некоторые вопросы решить можно: нет центрального водоснабжения - значит, придется пробурить скважину, нет канализации - достаточно поставить современную антисептическую систему. Основная сложность в другом - подведении электричества и газа».

И эта сложность зачастую оказывается самым труднопреодолимым препятствием. Возможно будущий дом в отсутствии «голубого топлива» придется отапливать за счет электроэнергии, или, наоборот, нехватка энергомощностей ограничит жильцов коттеджа в использовании разнообразной техники либо заставит их искать другие источники энергии.

«В общей стоимости всего проекта (земля плюс дом, плюс оформление) расходы на коммуникации занимают от 5% до 30%, - сообщает Шамиль Мансуров. - Но в отдельных случаях подключение к сетям может обойтись владельцу земли дороже, чем сам проект». Одна из таких историй связана с газоснабжением. Газопровод, проходящий в сотне метров от купленного участка и снабжающий соседние коттеджи «голубым топливом», вселил в собственника земли уверенность, что и его дом будет подключен без проблем. Подключение действительно оказалось возможным. Однако для того чтобы провести газ через 5 домов, пришлось бы заплатить 20 млн руб.

Так что, по мнению экспертов, у покупателей земельных участков есть два варианта. Во-первых, еще на стадии выбора детально выяснить проблемные вопросы и учитывать их при принятии решения, во-вторых, зная об ожидающих трудностях, изначально ориентироваться на альтернативные пути. «Можно выбрать участок там, где хочется, - в живописном месте, экологически чистой зоне, - поясняет г-н Корецкий. - И найти решение проблем с помощью сегодняшних технологий и интеллектуальных систем, способных эффективно отапливать жилище и обеспечивать его горячей водой. В частности, отапливать помещения можно благодаря энергосберегающей системе «умный дом», которая будет сама поддерживать нужную температуру».

Пожелания - в проект

Когда земельный участок подобран и приобретен, следующим шагом к мечте станет выбор проекта дома и технологии строительства, которые позволят определиться с количеством стройматериалов, сроками строительства и финансовыми затратами на него. Специалисты советуют предусмотреть и дополнительный запас средств - практика показывает, что уложиться в изначально запланированную сумму удается далеко не всегда.

Сегодня многие компании (предприятия, занимающиеся строительством домов, и архитектурно-проектные бюро) предлагают линейку типовых проектов, а также готовы разработать индивидуальный вариант. «Первые, конечно, дешевле, но нисколько не хуже вторых, - убежден Андрей Корецкий. - Типовые проекты имеют востребованные метражи, удобные планировки, в них обобщены запросы многих потребителей. Работа над индивидуальным проектом, который учитывает все пожелания заказчика, будет идти дольше, ведь в этом случае придется заново проводить расчеты: оценить возможности инженерной инфраструктуры, нагрузку на каркас, несущие конструкции и т. д.»

Именно поэтому в типовом проекте допустимы лишь небольшие изменения (перенос перегородок, внутренних дверей, изменение назначения помещений). Если же будущий владелец дома захочет большего - добавить новые окна и двери в несущих стенах, изменить площадь строения, «подвинуть» несущие конструкции, увеличить высоту потолков, - проект уже окажется индивидуальным, а значит, потребует увеличения сроков и стоимости проектных работ.

То же самое произойдет и в том случае, когда в типовом проекте будет изменен материал стен и перекрытий. «Было бы ошибкой взять проект, рассчитанный на каркасную технологию, и перевести его, например, в технологию с применением теплоэффективных блоков, - говорит Шамиль Мансуров. - Готовый проект ориентирован на определенный тип строительства и определенные нагрузки, и их изменение может привести к тому, что не выдержит фундамент или кровля. Поэтому при замене материала стен придется заново проводить расчеты».

Еще одна рекомендация специалистов заключается в том, чтобы взглянуть на строительство нового жилища как на создание гармоничной среды обитания. «Важно увидеть концепцию всего земельного участка - где владелец поставит дом, где баню, в каком месте будет разбит цветник или сад, где расположатся беседка, качели, забор», - считает г-н Мансуров. Такой подход позволит не только сделать пространство удобным для жизни, но и сгладить некоторые недостатки земельного надела (к примеру, если он имеет вытянутую форму).

Камень, дерево и сэндвич

Из чего же строить свой дом? Самыми востребованными по-прежнему остаются традиционные материалы. «Из дерева и кирпича возводится 70% индивидуальных домов, - констатирует Шамиль Мансуров. - В первом случае строительство ведется из рубленого или оцилиндрованного бревна, клееного бруса, который является, пожалуй, лучшим материалом из дерева. В последнее время на рынке появился трехслойный вариант - снаружи клееный брус, потом утеплитель из пенополистирола, а с внутренней стороны - более тонкая клееная древесина. Во втором случае применяются разновидности кирпича - традиционный силикатный кирпич, газобетонные блоки, а также теплоэффективные трехслойные системы с утеплителем посередине».

Приверженность традиции обойдется будущему домовладельцу достаточно дорого - стоимость квадратного метра кирпичного или деревянного дома достигает сегодня 30-35 тыс. руб. Зато более современные технологии способны заметно удешевить строительство - до 10-20 тыс. руб. за кв. м. К таким технологиям относятся монолитные дома из несъемной опалубки, а также каркасное домостроение, которое представлено на нижегородском рынке довольно обширно (используется как деревянный, так и стальной тонкостенный каркас).

«Одна из наиболее доступных сегодня технологий - каркасные быстросборные дома из сэндвич-панелей. Эти материалы ничуть не уступают по теплоизоляционным свойствам дереву и бетону, - отмечает Максим Макарычев. - А в высоком ценовом сегменте наиболее популярны дома из клееного бруса, который очень экологичен и при этом лишен основных недостатков бревна (усадки, растрескивания и переменной толщины сечения стены)».

По сути, новые технологии, конкурирующие с более традиционными способами строительства и постепенно увеличивающие свою долю на региональном рынке, начинают опровергать распространенное заблуждение о том, что красивый и современный дом непременно получится дорогим. «Однако даже после выбора технологии заказчикам не стоит полностью полагаться на среднюю цену квадратного места - это величина весьма условная, - советует г-н Макарычев. - Чтобы назвать точную стоимость будущего дома, любому строителю сначала необходимо увидеть проект и составить на него смету».

Факты

Территории для строительства малоэтажных и индивидуальных домов есть практически во всех районах Нижегородской области. Общая площадь возможной застройки превышает 4 тыс. га, на которых могут разместиться более 12 тыс. участков. Чтобы оборудовать инфраструктурой все возможные территории строительства, потребуется ввести 370 км газовых и 410 км водяных труб, протянуть на 310 км электрические сети и построить 450 км автодорог. По подсчетам министерства строительства региона, эти работы оцениваются в 7 млрд руб.

Сколько продлится стройка?

Организаций, занимающихся строительством индивидуальных домов, в Нижегородской области много. Производители различных видов «домокомплектов», дилеры, занимающиеся их поставкой и сборкой, строительные фирмы, работающие с традиционными материалами, раскрывают перед местными покупателями весь спектр имеющихся сегодня в России технологий. Если к этой многочисленной группе добавить производителей комплектующих для «малоэтажек», а также отделочных материалов, то можно уверенно констатировать, что рынок, ориентированный на строительство индивидуальных домов, в области сложился.

«В регионе работает много небольших фирм, выполняющих отдельные виды работ, но кроме них существует два-три десятка нижегородских компаний, предлагающих комплексную услугу, - рассказывает Шамиль Мансуров. - У этих участников рынка имеются собственные проектные отделы, подрядные организации, они могут даже заниматься внутренней отделкой, оформлением дома в собственность или предлагать к покупке земельные участки».

«Комплексный подход более удобен для клиентов, ведь, наняв сразу несколько фирм, каждая из которых выполняет свой участок работ, люди сталкиваются с тем, что за конечный результат никто не несет ответственности, - соглашается Андрей Корецкий. - При взаимодействии с одной организацией заказчик не только знает, с кого спрашивать за недоработки, но и понимает точные сроки строительства».

Сроки же во многом зависят от выбранного способа строительных работ. Например, если дом площадью 200 кв. м предполагается возводить по каркасной технологии из сэндвич-панелей, этот процесс займет примерно 2-3 месяца (без учета внутренней отделки), коттедж из клееного бруса или кирпича будет готов через 4-6 месяцев, а из оцилиндрованного бревна - через 8-12 месяцев, включая период усадки. «Чтобы избежать проблем на этапе строительства, нужно ответственно подойти к выбору генерального подрядчика, - советует Максим Макарычев. - Компания должна обладать опытом работы по данной технологии, а также иметь реализованные проекты, которые можно лично посмотреть. Также заказчику желательно иметь своего представителя на объекте - человека со строительным образованием, способного контролировать ход работ. Так называемый технадзор поможет обойти очень много подводных камней».

Впрочем, к срокам строительства собственного дома можно подойти очень индивидуально: и традиционные, и современные технологии позволяют возвести малоэтажное здание быстрее, чем многоквартирный дом в городе, но если желания «ускориться» у человека нет, вполне реально растянуть период строительства. «К финансированию здесь можно подойти более гибко, чем в стандартных схемах с долевкой», - уверен г-н Мансуров.

Будущий домовладелец также может и вовсе взять тайм-аут. Несмотря на то что в настоящее время стоимость основных стройматериалов снизилась на 20%, а подрядных услуг - почти наполовину, самым удачным временем для начала строительства, как утверждают профессионалы, окажется тот день, когда человек, мечтающий о собственном доме, грамотно оценит объем будущих затрат и сопоставит их со своими возможностями. Если то и другое совпадет - можно смело начинать стройку.

Языком цифр

3 млн руб. стоит самый популярный вариант загородного дома. 10 соток земли с коммуникациями в радиусе 30 км от Нижнего Новгорода обойдутся примерно в 500 тыс. руб. дом площадью 100 кв. м - в 2 млн руб. Еще 500 тыс. уйдут на внутреннюю разводку коммуникаций, оформление недвижимости в собственность, а также решение текущих проблем.

 



  • На главную